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中国商业地产的认真观察者
独特视角 | 犀利的表情| 客观审查
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文字| 特里
合作| 陆毅/布莱恩
总文字5404字/20张图片。 预计阅读时间为 14 分钟。
香港码头的业务一直受到内地媒体的强烈关注，相关的深度文章不计其数。 有兴趣的朋友可以选择先阅读以下文章：
今年5月在长沙开业的内地第五家IFS，也是九龙仓IFS系列中投资金额最大、建筑高度最高、商业面积最大的项目。 物品稀有。 从长沙国金中心盛大举办以来已经过去了近2个月的时间，行业考察络绎不绝，依然十分火爆，就可以看出这一点。
今天，我们结合国际商业流程和国内商业发展模式的演变，回顾长沙国金中心开业前后的诸多细节，试图演绎这个标杆商业项目是如何诞生的故事。
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九龙仓是中国最佳投资物业
要真正了解长沙IFS，首先必须建立一个比较全面的关于九龙仓的知识库。
正如《南华早报》记者所说，九龙仓是东方主义视角、苏格兰商业精神和中国人勤奋创业精神的混合体，九龙仓的成功是历史、机遇和努力的多重成果，不是一朝一夕就能实现的。一天。 成就。
被上海媒体誉为房地产行业历史老师的九龙仓，其深厚的商业底蕴和丰富的历史底蕴是其他大多数商人所望尘莫及的。 从香港到内地，九龙仓的生意无一不是杰作——霸气，这应该是大多数人对九龙仓的第一印象。
从九龙仓集团的官网可以清楚地看到，集团业务分为香港物业、内地发展物业、内地投资物业、九龙仓酒店及物流五大板块。 其中，中国大陆的投资地产板块包括国际金融中心（IFS）、时代广场、时代奥特莱斯等商业地产品牌线。 这是我们在提到九龙仓内地商业租赁产品线时最常看到的商业地产线。 在房地产板块，该业务隶属于九龙仓中国房地产有限公司。
| 图片来自九龙仓官网 |
深耕内地市场37年的九龙仓，目前在内地拥有土地储备约1240万平方米。 其中，集团在内地开发物业的土地储备目前仍维持在390万平方米，主要集中在6个城市，其中以北京、上海、苏州、杭州为主。
截至2017年12月31日，九龙仓集团在香港及中国内地主要城市持有投资物业组合（主要为零售及写字楼），占集团总资产的37%。
其内地领先的商业地产品牌IFS近年来已在成都、无锡、重庆、长沙等地落地，苏州IFS将于2020年上半年开业。此外，自1999年起村庄入口牌坊，大上海时代广场、会德丰国际广场、重庆、大连、武汉三个时代广场以及成都、长沙的时代奥特莱斯系列也已上市。 商业好评不断。
九龙仓集团年报明确指出，集团将自身定位为全球顶级零售商最理想的合作伙伴，打造独特的生活方式平台，提供前所未有的“购物娱乐”体验。
2011年，九龙仓以56亿元的价格拿下长沙五一商圈地块，总建筑面积100万平方米，净用地面积111.5亩。 这个项目就是七年后出现的长沙IFS。
长沙是中国中部地区的重要城市。 近年来，其GDP显着增长。 2017年进入中国新一线城市万亿GDP俱乐部，人均可支配收入甚至超过成都。 由此带来的消费升级需求，被商业嗅觉敏锐的九龙仓提前捕捉到，布局了这一华中旗舰商业项目。
据百度地图| 制图特里
至此，以武汉、长沙、南昌三个省会城市为中心，辐射郑州、合肥和江浙地区的中部地区商业格局发生了重要而显着的变化。 长沙IFS连接了华南和华中的商业断层带，成为华中商业的基础。 平衡性、可达性、领导力树立了新的标杆，这可能会导致中部地区商业格局的变化。
长沙IFS官方图片提供
九龙仓集团副董事长李玉芳女士在长沙IFS开业当天接受媒体专访时表示，2011年来到长沙时，与现在还是有很大不同。 但我看到长沙作为中国大陆的娱乐之都，在新一线城市中排名非常靠前。 人们的可支配收入相对较高，但庞大的城市消费需求似乎没有一个中心点。 这就是我们的机会。
长沙IFS开业后，将成为华中地区的商业旗舰，成为九龙仓IFS系列的又一标杆。 通过长沙IFS的成功开业，可以进一步巩固长沙作为中部地区重点新一线城市的地位，带动周边地区发展，带动周边城市。 消费需求和品质的提升将通过长沙IFS辐射华中地区，对集团大陆版图进行整体开发和规划。
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零售帝国华中时尚新地标
尽管九龙仓一直致力于百年零售业务，但长沙IFS项目80%以上的店铺均出租给零售品牌。 但在当下火爆的体验式商业、新零售、生活方式等方面，长沙IFS也丝毫没有落后，尽最大努力将其落地到真实场景中，从而顺利地与国内互联网的快速发展接轨。
九龙仓集团有限公司副董事长李玉芳女士表示，2012年拿地后，我们开始与很多大品牌的高管进行沟通，了解他们在长沙开店的需求。 收集完大家的意见后，我们请设计师团队开始绘制。 九龙仓高层在接受媒体专访时如此表示。
定制化业务的理念其实九龙仓很早就开始实践。 从香港海港城、时代广场，到成都IFS、重庆IFS，国际一线品牌一路追随，不仅因为与九龙仓多年的良好关系，更重要的是因为他们对九龙仓的深刻理解业务布局和运营能力。 极高的认可度和合作忠诚度。
我们先从一组数据来感受一下长沙IFS的投资亮点：
70个首次进入湖南的品牌； 20个首次进入华中地区的品牌； 华中地区80+旗舰店； 餐饮商户70多家。
很多奢侈品牌都在这里贡献了自己的双层旗舰店：Bally、LOUIS、GUCCI、PRADA、Dolce &、Saint、、Hugo Boss、Tod's、、、、、有的还是长沙的第二店，足够一看可见对长沙市场的充分信心。
首次进驻长沙的品牌包括（部分）：PRADA、Dior、Dior Homme、Saint、Van Cleef & Co.、JIMMY CHOO、Ports 1961、bebe、Chris by Bu、、COVA、-、、、、 A&F,See By Chloe,Mr&Mrs,de Paris,,McQ,KENZO,Neil,Maje,,IT,,Tory Burch,Furla,,O bag,COS,dutti。 其中，更有20多个品牌首次进入华中地区，进一步印证了九龙仓集团强大的品牌号召力。
钟表一直是华中地区最薄弱的一环。 深知这一点的长沙IFS汇聚了梵克雅宝、ROLEX、OMEGA、IWC等全球品牌，一线珠宝腕表品牌绝对是收藏爱好者的一站式享受。
另外，特别值得一提的是长沙IFS独一无二的首家概念店：汇聚了20多个化妆品品牌：、Dior、Estee、、YSL、Jo、La Mer、、、、等，还有男士产品区域。
在投资策略上，长沙IFS聚集了多种业态的领先品牌，打造专属品牌专区。 比如L4婚纱区、L3时尚女装区、儿童及家庭商业区。
从选址到定位、招商，长沙国金中心严格按照九龙仓的商业逻辑和游戏规则稳步推进，展现了九龙仓集团在商业地产领域卓越的把控和商业预测能力。
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持续升级，极致体验
九龙仓的IFS产品线一直备受好评，长沙IFS也不例外。
硬件方面，长沙IFS的建筑设计充分延续了九龙仓这条产品线的港式简约风格。 充分考虑采光和透明度，所有店铺都有足够的视野开阔空间。 中庭内部有观光电梯和多个外部出入口，让消费者可以自由进出各层包厢，分隔但不封闭。
同时，清晰的8字形运动线路和简洁明了的引导系统，使人在任何地方都不会感到混乱和不舒服。 人文与设计相得益彰的公共区域（包括卫生间），以及智能化的细节和舒适的体验，是国内商业地产项目中无可争议的佼佼者。
如果说在硬件方面大家都有自己的喜好，那么在软服务方面相信大家的感受也大致相同。
从一线保安、保洁到前台礼仪服务，再到任何穿着长沙IFS制服或工作证的工作人员，都无需犹豫。 如果您有任何疑问，他们都会非常专业、耐心地为您解答——我们已经在成都国金中心和重庆国金中心进行了成功的尝试和测试。
各种极致体验似乎并不是九龙仓最关心的卖点——毕竟这套完整的系统已经在九龙仓各地的项目中得到了多年的验证。 项目开幕当天，九龙仓高层在接受专访时特别提到了数字化体验。 我们还发现，长沙IFS的部分体验丝毫不逊色于线下。
有很多细节需要考虑。 例如，对于新注册会员的年龄，长沙IFS将起始年月设定为1985年1月1日：
显然，长沙IFS对于消费客群的年龄定位已经有所规划。
对于数字年轻一代来说，从进入长沙IFS开始，线上线下的消费场景和沉浸式便捷的购物体验已经无缝连接：官方微信服务号拥有所有信息，包括停车和支付、商店和导航等功能一切尽在您的指尖。
此外，长沙IFS也深知，CRM系统的好坏直接关系到商业项目开业运营后高净值客户的忠诚度和重复消费。 因此，通过将CRM系统植入微信，可以随时与消费者沟通。 保持高频同步，即使在时间和空间无法重叠的情况下，也能保持消费者对项目的关注。
这样一张带有3D商店搜索功能的地图，在我们看项目的时候确实帮了很大的忙。 当然，这也是得益于长沙IFS的WIFI不仅无死角，而且网速惊人。 ，即使开业当天人流量爆棚，依然能带来不错的体验。
我们在和业内很多交易者聊天时达成了一个共识：微信官网做得好的项目一般都不会太差。 而长沙IFS则结合了国内用户的需求，将微信官网的功能、视觉和交互体验带到了内地商业项目的顶级水平。
九龙仓集团对数字化购物中心的理解和实践绝不是单纯的模仿和抄袭，也不仅仅停留在大言不惭的阶段。 而是将一切实用、有用的数字化工具应用到购物中心管理和运营的每一个细节中，使整个MALL不仅在购物时显得现代、时尚，而且在使用时又敏捷、智能。
或许，这也是零售巨头长沙IFS在新零售浪潮中依然稳步前行的又一法宝。
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具有独特国际视野的城市人文考量
最好的。 九龙仓高层在谈起长沙IFS与美国艺术家KAWS共同创作的巨型雕塑时，提到了这句有趣的话。
长沙IFS认为此事非同小可。 如此巨大的建筑需要有人赋予它生命，创造一个属于人的社交空间，让人们乐于留在这里，创造更多情感共鸣和支持的可能。 这是九龙仓除了建筑之外的核心商业理念之一。
因此，当外界普遍猜测长沙IFS的天台雕塑是否会是小龙虾时，九龙仓却选择了长期合作的艺术家KAWS来设计一对背靠背的朋友永远作为送给长沙的礼物。 艺术品。
九龙仓集团有限公司副董事长李玉芳女士也表示，长沙的娱乐氛围非常浓厚，人们对时尚潮流的接受能力非常强。 我们的限量版娃娃在网上预售一个小时内就被抢购一空，这足以证明我们的选择和判断是正确的。
