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我不是长沙人，所以对长沙IFS的了解并不深入。 如果有什么不对的地方，请指出。
因为家庭关系，我基本上每年都会去长沙一两次。 在长沙呆了很长一段时间，所有的旅游景点我都逛遍了。 购物自然就成了我在长沙消磨时间的选择。
要了解IFS，首先需要了解它的背景。 IFS所在芙蓉区东牌楼地块被拆迁面积111亩。 是长沙五一商圈最后一个大型地块，在整个长沙市中心极为罕见。 而这块土地谁给的、能不能做好，也是长沙能否拥有高端购物中心的关键。
2011年2月1日，经过103轮竞价，九龙仓集团宣布以56.3693亿元的价格，击败恒隆、华润、绿地、苏宁置地、华夏，成功拿下长沙中央商务区优质地块。建造。 楼面价约8000元/平方米。
码头的代表作自然是著名的海港城。 这个位于香港广东道的巨型综合体，2018年实现销售额370亿港元，利润96亿港元。他们在内地的代表项目成都国金中心也表现不俗。 ，2018年销售额为人民币51.9亿元。
事实上，九龙仓在长沙的这个规模的项目引起了很多人的质疑，因为大家都不确定长沙的高端消费能否支撑九龙仓获得理想的回报。 九龙仓决定在此开发国际金融中心，可谓是一场豪赌。 长沙未来的发展。
写着写着，我突然意识到一件事：成都IFS和长沙IFS有本质的不同。
当时我就想，为什么长沙IFS作为一个高端商场，中端品牌的比例很高呢？ 但考虑到长沙当地的消费结构，我意识到：
九龙仓无意将长沙IFS打造成另一个成都IFS。 他们要做的基本上就是一个属于长沙的IFS。
湖南高端消费正在外流。 它要去哪里？ 自然是广东和香港。 高铁的开通，深刻改变了这座城市。 至于湖南的高端消费者，不少人不住在长沙。 要不然湖南黑帮怎么会来自深圳等地呢？
在IFS开业之前，长沙已经很久没有出现过30亿销售额的购物中心石牌楼，这进一步证明了这一说法。 这也导致，与成都IFS相比，长沙IFS需要适应长沙市场，调整定位，成为客流量较大的商户。 项目为了更好的服务长沙广大的中产消费群体，这也决定了九龙仓需要把商场打造成网红
对品牌进入进行理性的权衡和考量，确保最大限度地融入当地消费者的实际需求，才是九龙仓的高明之处。
长沙IFS占地7.4万平方米，但建筑面积却高达100万平方米（含地下室）。 容积率高，开发难度大。 由24万平方米的购物中心和两栋超甲级写字楼组成，其中一栋高452米，是湖南第一高楼。
值得一提的是，九龙仓的竞争对手恒隆原本志在拿下长沙IFS所在的东牌楼地块。 但极高的容积率导致开发难度大幅增加，恒隆最终不敢花高价收购东牌楼地块。 此次拍卖的失败，也让这家在内地频频拿地的港资商业地产开发商不再考虑再次进入长沙市场。
此前，长沙还没有高品质的大型高端购物中心。 长沙IFS带来的是对长沙商业的颠覆性升级，为长沙市民带来更好的购物体验。
九龙仓是成都IFS和长沙IFS的开发商，而这两个商场的设计师都是著名的贝诺
贝诺和九龙仓在长沙国金中心重复了他们在成都国金中心引以为豪的工作。 跨层自动扶梯连接商场一楼至三楼，吸引旅客通过跨层自动扶梯直接到达商场三楼，到达长沙IFS三楼。 到达三楼就像到达一楼一样容易。 在此基础上，长沙IFS还增设了四层至六层的跨层自动扶梯，以及地下二层至一层的跨层自动扶梯。 这样做的好处是减少顾客到达高楼层的心理障碍。 增加顾客到达更高楼层的消费机会，提升高层建筑的商业价值，从而增加租金收入。
长沙IFS跨层自动扶梯
成都IFS入口（图片来自贝诺）
虽然长沙IFS的位置很好，但严格来说，这块土地是有缺陷的。 前面被城市生活之家未拆旧楼挡住，后面被两栋楼挡住。 长沙IFS旁边的未拆建筑这座城市生活方式建筑挡住了长沙IFS的一块主立面，导致商场的立面被分成东西两部分，对立面的美观造成了很大的影响长沙国金中心。
IFS旁边的老建筑无法拆除，对长沙IFS的外立面影响很大。
与成都IFS类似，长沙IFS有一条车道从地面直通商场四楼，并与酒店迎宾大堂相连，形成落客区。
对于大多数湖南人来说，去商场消费是近几年才发生的事情，大多数人对商场的内部结构还没有清晰的认识。 因此，目前国内商场应为顾客设计最优的步行通道。 ，让方向感较差的顾客进入商场而不迷路，是高品质的商场动线设计。
长沙IFS和成都IFS也采用了车道通向高层的多首层设计方式。 但与成都IFS不同的是，车道开至商场四楼，并与酒店大堂相连。 与成都IFS不同的是，成都IFS在三楼同时设置了跨层自动扶梯和通往商场的道路。
与成都IFS相比，长沙IFS在动线上还有其他尝试。 长沙国金中心将低楼层中庭与高楼层中庭分开，互不相连。 IFS地下二至三层面积较大，四至六层面积较小。 这也是考虑到内地商业项目三层以上比较冷清，人流量很少。 看起来人比较多的高层区域的用餐区面积一般。 都非常低，对码头租金的贡献也比较小。
地下一层至地下三层的动线为椭圆+Y形，东区存在死角。 这也与长沙IFS单层面积较大有关。 为了吸引更多顾客，IFS把客流量最好的西区展示区给了星巴克、奈雪茶、NIKE Air等热门品牌。 Jiang、Dolce&等奢侈品牌的展示区都在人流较少的东区。 值得注意的是，长沙IFS三层以上有通向室外的空间。 如果不想在室内无聊，可以出去散步。 3至5层的室外旋转楼梯是长沙IFS的一大亮点。
商场内
长沙IFS一层，人流较为复杂。
长沙IFS四层和地下二层面积有所减少，但动线保持不变。
楼层越高，人流量越小，相应的建筑面积就缩小，流通非常方便。
长沙国金中心天台
长沙IFS公众号做得很好。 简单明了地将商场地图、车辆搜索、停车缴费、会员、餐饮排名、商场活动等功能结合在一起。
成都IFS中庭电梯（图片来自贝诺）
长沙国金中心
成都IFS室内观光电梯与长沙IFS室内观光电梯确实是同母腹中诞生的。
长沙IFS空中花园
成都IFS（贝诺图片）
长沙IFS设有观光电梯直达顶层。 IFS顶层的空中花园也充分借鉴了成都IFS的设计经验。 但这样做的缺点也很明显。 由于屋顶有空中花园，无法安装天窗，导致商场缺乏自然采光。 可以说，各有利弊。
长沙IFS、成都IFS在商场顶层的雕塑非常成功，成为经典案例。 相比之下，重庆IFS...
办公楼设有自动扶梯直达购物中心。
九龙仓的香港项目荷李活广场、海港城，中庭也有像长沙国金中心一样的LED显示屏。图片来源：盛隆
卫生间质感极佳
港资商业地产开发商普遍在购物中心的人性化上下功夫。 长沙IFS设有大量休息椅，卫生间非常干净整洁，母婴室设施齐全，内部品质优良。
地下室问题不容忽视。 这是港资开发商的一贯短板。 香港地少人多。 港资开发商充分利用空间，经常将停车场埋得很深。 他们来内地开发商业项目时，通常会选择市中心的核心区域。 获取土地的成本相对较高。 为了挖空间赚钱，加上香港的发展经验，他们把地下室挖得很深，停车场往往位于地下三层或四层。 ，这让很多顾客停车不方便。 不过我个人觉得缺点大于缺点。
高端商场控制低收入消费群体的停车位数量，通过收取更高的停车费、设立VIP停车位、免收会员停车费等方式，让商场对高收入顾客更具吸引力。
细看长沙IFS，长沙商业颠覆升级｜亿瑞/s?__biz===&mid=&idx=1&sn=&chksm=&scene=7&=0&=-26&=&=&=AA%3D%3D&lang= zh_HK&=%%2BI0&=1
